Quy Trình Và Thủ Tục Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Hiện tại, nhà nước đã thống nhất một mẫu giấy tên đầy đủ là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” – hay “Sổ hồng”.

Điều kiện để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (Luật Đất đai), người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Đất đang không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Thủ tục, quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?

Bước 1: Ký hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng.

Giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu).

- Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

- Giấy tờ chứng minh tài sản chung hay riêng: Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân.

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên Môi trường ở địa phương nơi có đất.

Hồ sơ chuẩn bị bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)

- Chứng minh nhân dân và hộ khẩu bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (02 bộ có chứng thực)

- Giấy tờ chứng minh tài sản chung hay riêng: Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (02 bộ có chứng thực)

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)

- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)

- Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).

*Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì sẽ tiếp tục tiến hành:

- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

- Phòng Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục sang tên. Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- Thời gian thực hiện thủ tục sang tên: 10 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ.

Bước 3: Căn cứ vào giấy hẹn trả kết quả, đến bộ phận trả kết quả để nhận thông báo thuế.

- Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bạn mang hóa đơn quay lại đây để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bên mua.

8 Bí Quyết Đầu Tư Bất Động Sản An Toàn Và Hiệu Quả

Lựa chọn vị trí tốt, bất động sản có tính thanh khoản cao, khảo sát lúc chiều tối,... là một trong những bí quyết cần chú ý nếu muốn đầu tư bất động sản hiệu quả.

Hãy cùng Bất Động Sản 10P điểm qua 8 bí quyết đầu tư bất động sản an toàn và hiệu quả nhé!

Bí quyết 1: Vị trí là trên hết

Vị trí của bất động sản là một trong những yếu tố then chốt và quan trọng nhất tạo nên cơ sở để định giá bất động sản. Lựa chọn sản phẩm có vị trí tốt đồng nghĩa với việc nhà đất có tiềm năng phát triển cao và tốc độ hình thành đô thị hóa nhanh. Chỉ khi mật độ dân cư đông đúc thì giá trị bất động sản mới tăng lên.

Bí quyết 2: Khảo sát dự án vào lúc chiều tối

Thông thường, nhiều người có thói quen đi xem dự án bất động sản vào ban ngày nhưng thời điểm đó mọi người đều phải đi làm, không có ở nhà, không thể nhìn thấy rõ nét hoạt động và nhịp sống của khu dân cư. Đương nhiên khảo sát ban ngày là cần thiết nhưng cần phải khảo sát thêm lúc chiều tối khoảng từ giờ tan công sở đến 20 giờ. Lúc đó, cao ốc sáng đèn hay nhà phố sẽ mở cửa, dân cư ra vào khu nhà ở thể hiện rõ nhất.

Bí quyết 3: Lựa chọn

Nếu như buộc phải đi vay, hạn chế vay vượt quá 50% giá trị của bất động sản để tránh gánh nặng trả lãi cũng như áp lực phải trả lãi suất thả nổi ngoài khả năng tài chính của bản thân. Tính toán kỹ dòng tiền cho các đợt thanh toán tiếp theo để thiếu hụt tiền phải bán tháo bất động sản dẫn đến thua lỗ.

Bí quyết 4: Mua tài sản có tính thanh khoản cao

Nên tập trung đến những bất động sản tạo ra giá trị gia tăng, có thể ở, cho thuê được ngay lập tức hoặc trong thời gian ngắn nhất có thể. Đầu tư vào bất động sản loại này ngoài lợi tức từ tiền cho thuê hàng tháng còn có thêm giá trị gia tăng tài sản theo thời gian.

Bí quyết 5: Xem xét kỹ pháp lý dự án, chọn chủ đầu tư uy tín

Xem xét pháp lý của từng loại bất động sản theo đúng quy định của pháp luật, hạn chế các giấy tờ không được chứng thực là đều quan trọng hàng đầu để tránh những phiền toái không mong muốn sau này.

Nên lựa chọn các sản phẩm của những chủ đầu tư bất động sản uy tín có thể dựa trên đánh giá từ các trang xếp hạng hoặc các dự án hoàn thành từ chủ đầu tư. Đây là những doanh nghiệp có thiện chí phát triển dự án chất lượng, chứng minh được tài chính vững mạnh, sẵn sàng cung cấp pháp lý rõ ràng, minh bạch và có chế độ hậu mãi tốt.

Bí quyết 6: Chú trọng quy hoạch hạ tầng xã hội và kết nối giao thông

Theo đó môi trường sinh sống phải trong lành, được quy hoạch có cấu trúc. Nếu tài chính tốt nên đầu tư đón đầu ở những khu vực có hạ tầng đang kết nối. Có thể chấp nhận ngoài khu trung tâm nhưng giao thông phải thuận tiện và tiện ích đầy đủ.

Bí quyết 7: Bài toán xây dựng

Ưu tiên đầu tư vào những nơi có giá trị đất cao hơn giá xây dựng. Tối thiểu giá mỗi mét vuông đất phải cao hơn gấp đôi giá một mét xây dựng. Đây là tiêu chí đánh giá tốc độ đô thị hóa tỷ lệ thuận với giá đất. Ngược lại những nơi có giá đất cao hơn giá thành xây dựng gấp nhiều lần thì tốc độ đô thị hóa tại đó rất nhanh.

Bí quyết 8: Quan tâm đến cộng đồng

Khảo sát hàng xóm của mình trước khi quyết định mua nhà đất để có cái nhìn khách quan về cộng đồng ở khu vực lựa chọn đầu tư. Hàng xóm tốt, cộng đồng văn minh cũng là một trong những tiêu chí giúp tăng giá bất động sản.

5 Loại Nhà Đất Không Nên Mua

Thuận theo nguyên tắc vận hành phong thuỷ có một số điều cần kiêng kỵ khi mua nhà đất sẽ giúp bạn tránh được những tai vạ vô tình rước phải vào thân. Tránh mua những kiểu nhà đất thổ cư này để bạn không hối hận sau khi mua không thể ở thoải mái, làm ăn phát tài mà còn chẳng thể bán đi được giá như ý chưa kể đến bạn không thể bán vì khó ai muốn tự mình rước vạ vào thân. Sau đây là 5 loại nhà đất không nên mua. 

1. Không nên mua nhà có trục đường chính hướng thẳng vào nhà. 

Căn nhà ở không nên bị trục đường chính hay dòng nước chiếu thẳng vào nhà từ phía trước hay cả phía sau, khi đó sẽ tạo thành luồng xung sát mạnh đi thẳng trực diện vào nhà, điều này theo quan niệm phong thủy nhà đất gia chủ bị tai họa huyết quang, không có lợi cho sức khỏe, chẳng những tài lộc khó tụ mà còn bị phá tài. Theo khái niệm phong thủy học gọi đây là “Trực Xung sát”. 

"Trực Xung sát" cần tránh khi mua nhà - Ảnh minh họa.

Ngoài ra, đối diện phía trước căn nhà có vật thể nhọn hay bên kia đường có góc tường cao ốc chĩa thẳng vào cửa chính (góc 45 độ) giống như mũi tên bắn tới là bị phạm thế Tiễn xạ sát hay trong giới bất động sản thường gọi là “Xạ Tiễn”. Vì góc nhọn chĩa tới, sát khí theo đó tiến thẳng vào nhà. 

Bên cạnh đó, khi cống của căn nhà bị con đường đâm thẳng vào, đường càng to càng dài thì càng nguy hiểm, xe cộ càng đông đúc thì tai họa càng lớn. Theo khái niệm phong thủy gọi đây là “Hổ ốc khẩu” hay trong dân gian thường gọi là “Nhà miệng cọp” khó ở yên được trong ngôi nhà đó. 

2. Không nên mua nhà có hình dáng quá đặc biệt kì dị 

​Ngày nay, trào lưu phá cách ảnh hưởng càng sâu đến cả nhà ở, bắt đầu xuất hiện những căn nhà có thiết kế rất kỳ dị để tạo sự khác biệt. Nhưng chính điều này vô tình đem lại vận xấu cho gia chủ, với thiết kế đó có thể không phù hợp với nguyên tắc của phong thủy, nếu sống ở đó lâu ngày sẽ mang lại vận xấu hoặc khiến cho gia chủ cảm thấy không thoải mái.

Nhà thiết kế "kỳ dị" có thể không hợp nguyên tắc phong thủy - Ảnh minh họa.

3. Không nên mua nhà nằm ở trên dốc hoặc dưới dốc 

Căn nhà nằm ở trên dốc hay dưới dốc cũng nằm trong các điều kiêng kỵ cần lưu tâm khi mua nhà đất. Căn nhà trên dốc tạo cảm giác chênh vênh, thiếu sự ổn định còn nhà dưới dốc tích tụ nhiều âm khí. 

Căn nhà trên dốc tạo cảm giác chênh vênh, thiếu sự ổn định - Ảnh minh họa.

Mặt khác, căn nhà nằm ở trên hay dưới dốc đều không thuận lợi cho việc luân chuyển của sinh khí trong nhà. Nếu cửa chính căn nhà bị chiếu thẳng dốc thì gia chủ bị mất của, người nhà dễ bị li tán. 

4. Không nên mua nhà nằm cuối trong hẻm cụt, ngõ cụt 

​Theo thông lệ bình thường, mọi người thích chọn những căn nhà ở phía cuối hẻm cụt vì nghĩ rằng nơi này sẽ đảm bảo an toàn hơn. Nhưng trên thực tế sinh sống ở đây sẽ phải chịu sự hạn chế về kiến trúc không dễ để xây dựng đẹp như mong muốn giống các căn nhà ở vị trí khác. 

Nhiều "thiệt thòi" khi mua nhà ở hẻm cụt - Ảnh minh hoa.

Nhiều ý kiến còn cho rằng, nên hạn chế mua những căn nhà trong ngõ cụt bởi nơi đây sẽ tạo cho bạn cảm giác khó chịu, bức bối, ngột ngạt hay tù túng, sinh khí bất hòa. 

5. Không nên mua nhà ở vị trí có gió to thổi thẳng vào nhà 

Trước khi quyết định giao dịch mua nhà đất, bạn nên đi một vòng xung quanh khu vực để kiểm tra môi trường - đây có thể là điều ít được chú ý khi mọi người giao dịch, mục đích để thấy rõ những bất cập đang tồn đọng xung quanh căn nhà. 

Khảo sát xung quanh nhà là điều rất cần thiết - Ảnh minh họa.

Nếu khu vực đó có gió quá to và mạnh thì không nên mua có thể ảnh hưởng đến chất lượng hạ tầng xây dựng và tuổi thọ sử dụng căn nhà, ngược lại nếu gió nhẹ mà nóng thì cũng không phải là một nơi ở thích hợp vì không khí sẽ không lưu thông được nhiều. Những luồng gió làm ảnh hưởng đến lưu thông sinh khí trong ngôi nhà. 

6 Sai Lầm "Chết Người" Khi Đầu Tư Mua Nhà

Mua nhà chờ tăng giá là cách nhanh chóng làm tăng tài sản của bạn. Dưới đây là 6 sai lầm mà các nhà tài chính và các đại lý bất động sản đúc kết ra từ các giao dịch của khách hàng của mình.

1. Mua nhà ở sai vị trí

Vị trí, vị trí và vị trí, đó là những gì chúng tôi thường khuyên các khách hàng khi mua nhà, đặc biệt nếu với mục đích đầu tư.

Khi thị trường sốt, những người mua tiềm năng sẽ mua bất cứ thứ gì vì lo hụt mất cơ hội - một ngôi

nhà trên đường lớn, ngay phía trước một tòa nhà ồn ào, một căn nhà không tiện đi lại, hoặc ngay dưới đường đi của máy bay, đường dây điện cao thế. Những bất động sản này dễ bán khi thị trường đang sốt nóng. Nhưng ngay khi thị trường trầm xuống, chúng trở nên khó bán hơn nhiều. Bạn có thể thấy chúng mất giá tới 20% hoặc hơn.

Vị trí luôn là ưu tiên hàng đầu trong kinh doanh bất động sản

Những khu vực đất tốt, được đánh giá cao với hạ tầng hoàn chỉnh thường đắt tiền hơn. Vì thế, người mua ít tiền thường sẽ chơi canh bạc mua đất ở những vị trí ít có nhu cầu hoặc hạ tầng kém hơn, đi lại xa xôi, bất tiện hơn. Nhiều khách hàng mua ở ngoại ô cách thành phố đến 40 km, nhưng sau khoảng 10 năm họ không nhận được sự tăng giá nào (nếu tính theo trượt giá), thậm chí chứng kiến nhiều người mất gần hết tài sản vì giá giảm, bán không được, mà muốn cho thuê lại cũng không xong.

Theo chuyên gia, mua nhà đất ở vị trí tốt nhất mà bạn có thể chi trả luôn là lựa chọn số một.

2. Bỏ qua quy luật cung - cầu

Tích lũy được một số tiền, bạn nên mua vài bất động sản rẻ tiền, thay vì dồn hết cho một cái đắt để làm giảm rủi ro, tăng cơ hội có tỷ suất lợi nhuận cao hơn?

Điều này không cần thiết. Bạn nên tìm kiếm bất động sản tốt nhất trong khả năng của mình, vì nó dễ tiếp cận đến những người mua có thu nhập cao, sẵn sàng trả giá tốt để được ở nơi tốt.

Ngoài ra, theo thời gian, những bất động sản loại này vẫn luôn là loại được tìm kiếm. Để đánh giá một bất động sản có phải là cơ hội tốt để mua không, bạn nên luôn luôn ghi nhớ khái niệm cung cầu - Cái gì càng hiếm thì giá càng cao.

Các gia đình và những người mua khác sẵn sàng trả giá cao để được tiếp cận với những tiện ích sống như gần trường học, dễ dàng đi nhà hàng, cà phê, gần trung tâm thương mại.... Và vì nguồn cung loại này thường thiếu, nên giá sẽ tăng dần theo thời gian.

gần trường học, dễ dàng đi nhà hàng, cà phê, gần trung tâm thương mại.... luôn có nguồn "CẦU" lớn

3. Tính cả tăng trưởng vốn khi mua nhà đất theo tiến độ dự án

Bạn đóng tiền mua bất động sản đợt đầu, rồi chờ trả dần các đợt sau, cho đến khi bàn giao. Nếu thị trường chung tăng trưởng, tài sản của bạn sẽ tăng dần giá trị cho đến khi xây xong. Nhưng trong một thị trường trầm lắng, xu hướng này sẽ ngược lại.

Nhiều người mua một bất động sản dự án từ vài năm trước và giờ thì giá trị giảm dần cho đến lúc hoàn thành, điều này có nghĩa họ có thể phải vay mượn để đóng tiền theo tiến độ, mà không sinh lời thêm được đồng nào.

4. Không chuẩn bị khi bán lại bất động sản

Các chương trình thực tế thường cho thấy người ta sửa chữa nhà rồi bán qua tay rất nhanh chóng và dễ dàng. Thực tế khắc nghiệt hơn nhiều.

Cần hiểu được bạn đang làm gì?

Rất nhiều người mua nhà còn không biết rằng để sửa nó rồi bán lại phải tốn thêm bao tiền. Ngoài chi phí này, bạn có thể còn tốn thêm các chi phí khác như giải quyết rắc rối với hàng xóm, xin phép chính quyền sửa chữa cải tạo và tốn nhiều thời gian hơn bạn tưởng. Người ít kinh nghiệm có thể mua nhà và lâm vào cảnh nợ, thay vì lợi nhuận như họ tưởng.

5. Không có kế hoạch

Một trong những điều quan trọng nhất là phải có kế hoạch cụ thể với căn nhà của mình, chẳng hạn bạn mua về sửa rồi bán lại ngay hay giữ lại cả chục năm sau mới bán. Với mỗi định hướng, bạn cần có kế hoạch cụ thể không sớm thành phá sản.

6. Quá phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính

Nhiều người ảo tưởng rằng có thể dễ dàng dùng đòn bẩy tài chính - dùng tài sản của mình thế chấp để vay tiền, mua thêm căn nhà khác và lặp lại liên tiếp. Điều này nghe rất hấp dẫn?

Điều này chỉ hiệu quả khi bạn đầu tư đúng loại bất động sản. Thường sai lầm của nhiều người là dùng đòn bẩy cho những bất động sản kém cỏi. Điều đó khiến bạn dễ mắc kẹt ở một tài sản ít giá trị, thậm chí mất giá, nhưng bạn vẫn phải trả lãi cho nó. Trường hợp tệ nhất có thể khiến bạn rơi vào vòng xoáy bất ổn, thậm chí phá sản.

Đòn bẫy tài chính - con dao hai lưỡi

Vậy bạn nên làm gì nếu đã dồn tiền vào một bất động sản không thể tăng giá?

Điều đầu tiên bạn cần làm là xin lời khuyên của chuyên gia. Nếu họ đề xuất bán đi, đừng chần chừ, ngay cả nếu bị lỗ. Bởi sau cùng, đầu tư thành công là biết thời điểm để cắt lỗ. Việc giữ lại ngôi nhà đó chỉ càng tiếp tục khiến bạn mất tiền thêm.

Ngoài ra, bạn cũng cần hiểu rõ bất động sản nào sẽ có cơ hội tăng giá khi thị trường ấm trở lại. Nói chung, một số bất động sản không thể trở lại giá vốn, đặc biệt khi chúng thuộc diện ít có nhu cầu, khó cho thuê, và ở khu vực tăng trưởng thấp. Tất cả đều quay trở lại với việc mua đúng vị trí.